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如何看待近期浙江省房地产市场的回暖
发布日期:2009/5/21 10:08:21 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 16125
 

 

浙江省房地产业协会     浙江大学房地产研究中心

 

一、今年3月份以来浙江省房地产市场出现回暖

2009年以来浙江省商品房的销售情况出现了明显的复苏,特别是34月份销售速度明显加快。

11-4月浙江省商品房销售明显回暖

据浙江省统计局数据显示,20091-4月,浙江省商品房销售面积为1073.2万平方米,销售额为722.8亿元,同比增幅分别为21.2%42.5%。其中,商品住宅销售面积为919.3万平方米,销售额为624.3亿元,同比增幅由2008年的逐月下降变化为分别增长20.9%48.8%,浙江省商品房的销售情况明显好转。

24月份杭州市达近两年来的最高水平

据杭州透明售房网数据显示,杭州市房地产市场自3月以来成交量快速增加。至4月,杭州主城区商品房成交6268套,环比增加了31.5%,同比增加了196.6%,而且达到了2008年以来的最高水平。同时,杭州楼市的可售房源,从2009年年初的32386套,减少到520日的22571套,销售情况很好。另外,3月份杭州二手房成交3402套,也创造了2007年以来二手房月成交量的新高。

35月人居展成交量是上届的近三倍

2009515518日举行的中国(杭州)第九届最佳人居环境展览会,具有市场风向标意义。据统计,参展商品房共成交959套,面积10.3万平方米,金额10.8亿元,其中商品住宅923套,面积9.96万平方米,金额10.4亿元,成交量是上届人居展的近三倍。另外,预定商品房760套,其中住宅622套。展会四天时间,和平、世贸两个展馆参观总人数达37万多人次,其中意向购房者较多。

上述数据清晰地告诉我们:浙江省房地产市场已明显回暖。那么,浙江省房地产市场回暖的原因是什么?我们有必要作个深入地分析。

二、浙江省房地产市场的回暖原因分析

1、政策效应的显现

一方面,宏观经济政策由“紧”变“松”。为应对国际经济形势变化,“两防”和“从紧”的宏观调控政策在20087月调整为“一防一保”,200810月进一步调整为“保增长”,财政政策积极,货币政策宽松。20091-4月,浙江省房地产开发企业银行贷款同比增幅由2008年全年的0.2%变为15.6%,表明银行对开发企业的信贷资金有所放松。另一方面,中央和地方政府出台了一系列“救市”政策,鼓励居民购房。2009年,两会《政府工作报告》中明确提出:“要采取更加积极措施稳定房地产市场,稳定房地产投资”。而最近,杭州市又将住宅公积金贷款上限提高到80万元。从目前房地产销售明显复苏来看,政策的累积效应已经在逐渐显现。

2、经济基本面的好转

国家统计局数据显示:2009年一季度中国GDP同比增长6.1%,比上年四季度的6.8%下降了0.7%,比上年一季度同比下降了4.5%,而且这是在12月份状况不佳的情况下取得的。中国经济一季度的CPIPPI指数、宏观经济景气先行指数等指标都已经表露出复苏的迹象。而我省GDP一季度增长率则为3.4%,这一数字低于第一季度广东省和江苏省GDP增长率——5.8%10.2%。这主要是由于浙江经济的国际依赖度太高。但同时,浙江省的经济运行也出现一些积极变化,部分指标逐月趋稳回升,市场信心得到提振,工业下行速度有所减缓,投资和消费实际增幅提高,存贷款快速增长,民生进一步改善,价格继续回落。经济基本面的好转,拉动了浙江省房地产业的复苏。

3、开发商积极的市场策略

浙江省房地产开发企业根据市场变化和需求,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。部分销售形势不好的项目,通过打折等手段进行促销。大多数新推出的楼盘定价较为合理,更多考虑的是市场接受程度。浙江省统计局数据显示,20089月以来,受万科降价的影响,浙江省商品住宅价格出现明显下降,尤其是在12月达到最低点。开发商楼盘价格的调整,促进了浙江省房地产市场的回暖。

4、住房需求的集中释放

20091-490平方米以下商品住宅的销售面积为242.4万平方米,销售金额为158.0亿元,同比分别增长53.4%75.7%;同时,140平方米以上商品住宅的销售面积为311.8万平方米,销售金额为267.5亿元,同比分别增长53.6%85.0%。首次置业的住房刚性需求和改善性住房需求的集中释放,推动了浙江省房地产市场的回暖。

5、通货膨胀的预期

为了让中国经济尽早走出低谷,从中央到地方,都加大了投资,央行2009年更是加大了货币投放。在流动性宽裕的情况下,通胀的风险也越来越近。在这样的心理预期下,对住宅等不动产进行投资,成了人们避免通货膨胀带来损失的必然选择。于是,一些本不想买房的投资者,也纷纷加入购房大军,对房价的上扬推波助澜。

三、当前值得关注的几个问题

1、成交价格反弹的问题

房价的这轮回调,对于房地产行业的健康发展是有利的。但近段时间,一些楼盘又出现了涨价现象。浙江省统计数据显示,进入2009年以来,浙江省商品房成交均价逐月回升。以杭州为例,由于各楼盘的促销力度减弱,20094月,杭州主城区商品房成交均价为12775.0/平方米,比3月上涨了14.6%。这是一个危险的信号。目前,浙江省房地产市场的回暖还很脆弱,如果有些开发商“好了伤疤忘了疼”,又开始盲目涨价,那么浙江省房地产市场就很有可能就此下滑。

2、购置土地积极性不高的问题

2008年以来,浙江省房地产开发企业追逐土地的热情大为下降。20091-4月,浙江省房地产业购置土地面积为262.9万平方米,购置土地总金额为51.7亿元,同比分别下降了47.050.7个百分点,浙江省开发企业增加土地储备的信心仍然不足。浙江省房地产开发企业购置土地面积的持续下降,那么2010年、2011年房源供应量的减少将不可避免。

3、投资开发规模不足的问题

2008年房地产市场不景气的影响,20091-4月浙江省住宅开发累计完成投资378.9亿元,同比增长4.0%,增幅与上年同期相比仍回落7.3个百分点。同时,商品住宅新开工面积、施工面积和竣工面积同比分别下降21.20.421.5个百分点,降幅与上月相比进一步拉大,其中新开工面积和竣工面积受到的影响更加明显。房地产投资开发规模的不足,也会影响到浙江省房地产市场未来1-2年的住房供求总量。

四、浙江省房地产业的未来发展

从房地产行业的发展阶段来说,目前浙江省房地产市场仍处于调整期。虽然2009年以来,由于政策累积效应、经济基本面好转、楼盘合理定价、住房需求释放和通货膨胀预期等方面的因素,浙江省房地产市场回暖迹象明显,但市场回暖能否持续,很大程度上仍取决于市场供需双方在价格上的博弈。特别是开发商要意识到盲目调价涨价、对房源进行销控等行为是不理性的,也不利于行业的长期发展。近期市场回暖是一种利好,大家要珍惜市场开始复苏的良机,按照“和谐、稳定、理性、发展”的要求,努力促进浙江省房地产业稳定健康地发展。

从房地产周期走势、经济基本面和市场交易状况来看,浙江省房地产市场调整的深度已经“见底”,但受开发商定价等因素的影响仍可能出现短期波动;从房地产开发投资先行指标变化来看,浙江省房地产市场将在2010年前后全面进入复苏阶段,重新出现供需两旺的繁荣局面。但就目前而言,还是应当鼓励开发商买地,鼓励进行投资,提前考虑布局新一轮复苏周期的发展。

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