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城市空间增长与城市土地、住宅价格空间结构演变:理论分析与杭州经验
发布日期:2010/3/29 15:15:10 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 15310

顾杰著:《城市空间增长与城市土地、住宅价格空间结构演变:理论分析与杭州经验》,经济科学出版社,2010年1月第1版。   

     前言:目前,我国正处于城市化快速发展阶段,城市作为区域经济社会发展的中心,其地位和作用得到前所未有的认识和重视,城市发展空前活跃。城市人口、经济快速增长,产业结构与城市职能不断地得以调整、升级及优化。城市空间快速蔓延,城市用地结构不断调整,城市内部空间不断优化,城市设施水平、环境质量和城市功能逐步提高。同时,随着我国土地使用制度和住房制度的改革,城市土地和住房市场逐渐发育,土地和住房价值得到显现并不断提升。然而,价格普遍上涨的同时,同一城市内却呈现了不同区位的土地价格变化不一的现象。那么在我国经济转轨和城市高速发展时期,区位与土地和住房价格关系如何?经济转轨时期的城市土地与住房价格在空间上的分布形态特征是什么?市场的发展对于城市土地与住房价格空间结构起了什么样和多大程度的作用?城市空间增长是否影响、如何影响以及多大程度上影响城市土地与住房价格空间结构?哪些城市空间增长因素引起了价格空间结构的变化以及是如何引起的?位置与价格之间的关系是增强还是削弱了?同发达国家、发展中国家和转型国家相比,中国城市有不同的城市土地与住房价格空间结构吗?…… 这就成为政府、企业和消费者迫切希望解决的问题,以为其制定政策和决策服务。本书试图探讨城市空间快速增长过程中城市内土地和住房价格空间结构随城市空间增长而演变的问题。
      在梳理国内外学者土地、住房价格空间结构相关研究的基础上,本书总结了研究的方法和结论,构建“城市空间增长—区位优劣—竞租—价格空间差异—价格空间结构”理论框架解释城市空间增长对土地、住房价格空间结构演变的作用机制。归纳出国外城市空间增长和土地、住房价格空间结构演变之间的内在规律,并根据我国实情提出了研究假设。再以杭州作为案例城市,利用近十年来土地和住房市场大量的交易数据(包括344个土地出让数据、356个新建商品房楼盘资料、钱江新城附近2001~2006年3722个住房交易数据和规划地铁站附近1999~2006年12431个住房交易数据),进行了实证的探索研究。通过空间分析技术考察了土地和新建住房价格的空间结构及其十年间的变化;通过多元回归模型估算了各时段土地和新建住房的价格梯度,并分析了其变化的成因。最后,就杭州近十年城市空间增长的两大表现——新CBD(钱江新城)建设和地铁规划与建设,基于跨期综列数据(pooling data),利用DID model 和特征价格模型相结合的方法,构建计量模型进一步深入分析了新CBD和地铁的规划与建设对城市住房价格空间结构的影响。
       本书研究得出的主要结论如下:
      第一,土地、住房价格空间结构的演变,从本质上来看是由于区位优劣变化或预期变化引起的不同地段的土地或住房增值不同引起的。城市空间增长带来外部性的产生或预期产生,导致区位优劣的变化或预期变化,直接影响着使用者的竞价,由此影响标准宗地和住房在空间上价格差异的程度,即使得其价格上涨幅度不一样,从而致使城市土地、住房价格空间结构的演变。
     第二,在西方市场经济发达的国家,随着城市郊区化、交通的改善或交通成本的降低、就业中心的转移等,传统市中心对于房地产价格的解释力逐渐减弱,价格梯度变得愈来愈平缓;而在一些从计划经济转向市场经济的“激进式”转型国家,在其转型初期,价格梯度显现,且越来越陡峭。基于杭州的实证研究,在一定程度上证实:在我国“渐进式”的体制改革中,市场是逐步建立完善的。建立初期,土地或住房市场欠完善,价格还欠真实显现,价格空间分布初步呈现类同心圆的形态,价格梯度值波动较大;市场逐渐完善成熟后,价格梯度真实显现,并且价格梯度将随着城市的快速增长而呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势,其中城市多中心的产生、交通走廊等的发展对价格空间分布形态影响较大。
      第三,基于地统计的杭州价格空间结构演变探索显示:杭州土地、住房价格空间结构呈现了从十年前的类同心圆形态转变为多中心形态的趋势。郊区地价房价相对上涨幅度高于市中心,规划地铁线两端住房价格上涨幅度较大;地价房价价格中心有向东部移动的趋势,钱江新城区域呈现了新价格高峰的雏形。
      第四,基于价格梯度的杭州价格空间结构演变的研究显示:城市空间增长和市场机制正在影响土地利用、住房选择决策,影响着土地、住房价格空间结构的变化。在市场初步建立初期,住宅用地、商务用地和住房的价格梯度显著显现,但不太稳定。随着城市空间增长,杭州城市发展由集聚为主的城市发展阶段,过渡到了集聚扩散并存阶段。随着市场机制的逐步发挥,住宅用地、商务用地和住房的价格梯度都呈现了越来越平坦的趋势。1995年,离市中心距离每增加1公里,住房用地楼面地价下降14.615%,商务用地楼面地价下降13.064%,住房单价下降10.506%;2005年,离市中心距离每增加1公里,住房用地、商务用地、住房价格下降率已分别降为4.782%、6.106%、4.305%。可见,随着杭州城市空间增长,土地和住房市场对位置进行了再估价,临近市中心的重要性在减弱。
     第五,杭州钱江新城的建设与规划带来了附近区域住房价格的增值。当前钱江新城预期效应的影响范围为钱江新城核心区、两翼以及核心区附近1公里范围内;钱江新城的预期效应逐步扩散,且增值呈现时间和空间效应,进而影响住房价格空间分布形态。自建设动工以来,钱江新城核心区、两翼、核心区附近1公里范围内在新城建设开始后依次起反应;增值幅度逐年上升,至2005年钱江新城核心区、核心区附近1公里范围内、两翼增值幅度依次为14%、10.2%、9.5%。
     第六,杭州地铁规划给周边区域住房带来了增值效应。当前交通改善预期效应的影响范围为近郊区和远郊区规划地铁站附近1公里范围内。增值效应随交通改善程度而变化,近、远郊区住房在地铁传言后出现明显的增值现象,地铁立项后增值效应更显著,且远郊区的影响较近郊区更大,而中心区的效应却不明显。在控制住其他影响因素后,2006年近郊区规划地铁站附近1公里范围内的住房价格平均增值4.498%,远郊区规划地铁站附近1公里范围内的住房价格则平均增值8.763%。因此,地铁规划带来的交通改善期望降低了区域的住房价格梯度。
     第七,实际的交通通达性对于住房价格的影响非常明显。实证模型同时显示,在控制住其他影响因素后,住宅区周边半径500米以内的公交线路每增加1条,住房价格将增值0.1%;道路面积每增加1%,住房价格增值幅度起码在0.068%以上。近十年来,杭州郊区交通改善(道路扩建或新建、公交系统完善)显著,这正是影响郊区住房增值幅度比中心区大的原因之一,即影响住房价格空间结构变化的原因之一。
     与已有的研究成果相比,本研究的创新和发展主要体现在以下几方面:
     第一,通过构建“城市空间增长—区位优劣—竞租—价格空间差异—价格空间结构”理论框架对城市空间增长中的土地、住房价格空间结构的演变机制进行了较系统的理论解释。国内研究多集中于价格影响因素的分析、价格空间结构的静态描述,对城市空间增长中的城市土地、住房价格空间结构及其动态演变规律和演变机制,缺乏系统的研究。本书在分析价格空间结构变化影响因素基础上,结合分析城市空间增长对区位优劣的影响,解释了城市空间增长对价格空间结构演变的作用机理。这对丰富和发展区位理论、房地产价格理论,对我国起步中的房地产研究具有重要的现实与理论意义。
     第二,首次综合利用城市经济学的估计价格梯度方法和地理学的空间分析技术方法,来考察城市空间增长中的土地、住房价格空间结构演化问题。即首先利用空间分析技术初步显示城市内土地、住房价格空间结构的形态,并粗略判断其主要影响因素;然后,建立模型估算各时期的价格梯度,并分析梯度变化;最后,再建立计量经济模型,以检验可能的影响因素对价格及价格空间结构的影响。这种将经济学和地理学相结合的方法,取长补短,优于单一视角或方法,体现出学科交叉的优势。
    第三,提供了一种利用DID模型和特征价格模型相结合估计区位外部性的方法。利用跨期综列数据(pooling data)构建模型,包括了时间、区域及两者交互项的虚拟变量,以及其他控制变量;通过对比试验组与控制组在多期的价格变化来分析钱江新城建设或地铁规划所带来的增值效应。这种方法较好、有效地衡量外部性,对以后进一步研究相关问题具有重要参考价值。

 

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