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房地产企业集团化管理模式与机制研究
发布日期:2010/3/29 15:24:05 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 15829

唐世定、戚文举著:《房地产企业集团化管理模式与机制研究》,经济科学出版社,2010年1月第1版。

前  言

     改革开放以来,中国经济转轨、社会转型以及房地产业制度变革催生了中国房地产业在世纪之交的爆发增长。在此过程中,我国一批优秀房地产企业已经完成了资产、人才和能力积累,进入了大规模经营和跨区域发展的新阶段;一些成长性房地产企业也挥戈二、三线城市,实行异地、多项目开发,试图逐步向优秀房地产企业靠拢。同时,随着宏观调控的深化和行业成熟度的提高、房地产行业竞争的加剧,优胜劣汰将会进一步加快优势企业的扩张步伐,房地产企业集团化发展将会成为今后一个时期房地产企业的重要特征。
     对于大规模经营和/或跨区域发展的房地产集团公司来说,管理模式创新和管理水平提升是面临的巨大挑战。在现实中,多数优秀房地产企业和部分成长性房地产企业都走上了集团化发展轨道,很多企业还积极进行多元化经营,但如何进行有效的集团化管理仍然面临很多困难。例如,集团公司的战略定位、职能设置、管控模式和运行机制如何明确、优化和实施;下属公司的积极性如何调动和发挥,下属公司的运作和发展如何有效控制;企业规模扩大过程中如何实现管理能力的快速跟进,协调不同部门、区域和项目之间的关系;等等。这些都是目前许多房地产企业面临的现实问题,迫切需要加强理论研究和实践经验总结,为企业提供决策思路和参考依据。
      本书以世纪之交中国房地产业爆发增长为背景,以回顾企业集团化管理理论入手,在大量文献阅读和归纳的基础上,形成了具体的分析思路和研究框架。可以说,这方面已有的研究成果,为本项研究提供了最直接的理论和方法基础。在此基础上,本书以业内优秀房地产企业为研究对象,以访谈、实地调研、专家研讨、资料查阅等方式,展开深度案例研究,形成了丰富的实践经验总结。概言之,本书分为专题研究篇和案例研究篇。由此,本书在以下几方面取得了一定的突破:
     第一,构建了房地产企业集团化管理的基本模式,并阐释其演进规律。基于不同的价值创造过程,多元化公司对房地产子公司管理的基本模式可以分为行政控制型、战略控制型和资本控制型三种;基于价值创造过程的不同阶段,专业房地产企业对项目公司管理的基本模式可以分为全流程型、关键环节型、价值定位型和资本运作型四种。多元化公司对房地产子公司管理的基本模式随着环境层面因素、母公司层面因素和子公司层面因素的变化而呈现规律性的变动;专业房地产企业对项目公司管理的基本模式随着行业逻辑、成长阶段、空间拓展等因素的变化而呈现规律性的演进。
     第二,识别出了房地产企业项目管理的主要模式,并阐明其与集团化管理模式的匹配关系。基于项目前期可行性研究管理、规划设计管理等构成的项目管理体系,结合企业实践,总结提炼出三种项目管理模式:项目经理部型、项目公司型和专业管理公司型。进一步研究发现:项目经理部型项目管理模式与全流程型集团化管理模式较为匹配,项目公司型项目管理模式与关键环节型、价值定位型集团化管理模式较为匹配,专业管理公司型项目管理模式与价值定位型、资本运作型集团化管理模式较为匹配。
      第三,识别出了房地产企业资金管理的主要模式,并阐明其与集团化管理模式的匹配关系。基于资金管理关键特性、资金管理基本流程和资金管理核心内容,结合企业实践,总结提炼出五种资金管理模式:统收统支型、拨付备用金型、资金结算中心型、内部银行型和财务公司型。进一步研究发现:统收统支型资金管理模式与全流程型集团化管理模式较为匹配,拨付备用金型资金管理模式与全流程型集团化管理模式较为匹配,资金结算中心型资金管理模式与价值定位型、关键环节型集团化管理模式较为匹配,内部银行型资金管理模式与价值定位型、关键环节型集团化管理模式较为匹配,财务公司型资金管理模式与资本运作型集团化管理模式较为匹配。
     第四,识别出了房地产企业项目团队考核的主要模式,并阐释其与集团化管理模式的匹配关系。基于项目团队考核的关键要素、核心内容、基本流程等,结合企业实践,总结提炼出四种房地产企业项目团队考核模式:产品导向型、顾客导向型、财务导向型和平衡导向型。进一步研究发现:产品导向型项目团队考核模式与全流程型集团化管理模式较为匹配,顾客导向型项目团队考核模式与关键环节型、价值定位型集团化管理模式较为匹配,财务导向型项目团队考核模式与资本运作型集团化管理模式较为匹配,平衡导向型项目团队考核模式与全流程型、资本运作型集团化管理模式较为匹配。
    第五,识别出了房地产企业信息管理的主要模式,并阐明其对集团化管理模式的匹配关系。基于信息管理的关键要素、核心内容、基本流程等,结合企业实践,总结提炼出三种房地产企业信息管理模式:项目中心型、客户中心型和资金中心型。进一步研究发现:项目中心型信息管理模式与全流程型集团化管理模式较为匹配,客户中心型信息管理模式与关键环节型、价值定位型集团化管理模式较为匹配,资金中心型信息管理模式与资本运作型集团化管理模式较为匹配。
    第六,系统总结提炼出了业内典型企业集团化管理模式与机制的经验。研究结果显示,万科地产和绿城房产是采取专业房地产企业集团化管理模式与机制的典型代表,华润置地和中大房产是采取多元化公司集团化管理模式与机制的典型代表;基于房地产企业集团化管理的主要模式与机制,立足于自身实际,不同的房地产企业都可以通过开拓创新构建匹配的集团化管理模式与机制,进而实现持续发展。
    本书内容是在浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心和浙江万科南都房地产有限公司合作课题研究基础上完成的。在课题主持人唐世定会长和贾生华教授的组织领导下,课题组开展了系统调研和专题研讨,万科地产、绿城房产、华润置地、中大房产等企业的参与和支持保证了研究工作的顺利开展。我们对课题组成员和有关单位表示衷心的感谢。
    本书由唐世定和戚文举署名,一方面是因为我们在课题研究和成果形成过程中发挥了关键作用;另一方面也是为了对书稿的质量负责。书稿是在共同讨论的提纲基础上,由戚文举写出初稿,唐世定修改定稿。对于本书中不可避免的错误和不足之处,敬请读者批评指正。

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