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房产调控——目标不动摇,手段需完善
发布日期:2011/12/7 10:48:10 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 13863
    今年以来,全国楼市进入深度调控期,限购、限贷政策作用明显,交易量也随之日益萎缩。在供过于求的背景下,房价开始出现下滑趋势,降价之声不绝于耳。难道楼市的谷底真的已经出现了吗?政府是否还会出台新一轮的调控?明年的房地产市场究竟何去何从?最近,本网记者就上述问题采访了浙江大学社科部副主任、浙江大学房地产研究中心主任、浙江大学企业投资研究所所长贾生华教授。
 
政策形势:政策到达底部,等待预调微调
 
    浙江经济网:您能从房地产的市场发展规律谈谈当前房地产行业的调控政策吗?
 
    贾生华:房地产的宏观调控也将近10年了,政府从03年开始讨论房地产的调控和金融风险,当时房价还不是那么过高,但是已经意识到房地产在信贷方面的风险了; 04年开始调控房地产投资过热,并把价格作为调控的目标;05年,国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”,核心就是稳定房价;06年出台了“国六条”,改善供给和稳定房价并出台了90/70政策限制套型,07年出台“二套房政策”,为了控制房地产的信贷投放,购买第二套住房时首付要提高利率的1.1倍; 08年因救市而放松了对房地产的控制;09年房地产进入亢奋时期;10年分别在1月份、4月份、9月份出台政策遏制房价的上涨,11年,1月份又出台政策,坚决遏制房价上涨。从过往的调控政策看,政府对房地产市场的调控,特别是对房价的上涨一直在关注。
    房地产行业是我们生活所离不开的,因此从2003年到现在所出的各种调控政策,谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业健康稳定的发展。因此房地产行业需在长期调控下生存,未来还需要持续很长时间。
 
    浙江经济网:政府调控总的趋势是怎么样的?
    贾生华:政府调控主要有三大任务和目标:1、对价格的控制,遏制房价过高,防止形成泡沫;2、促进房地产业持续健康的发展。3、加强和改善住房保障,通过保障房让城市中低收入家庭解决基本的住房问题。
 
    浙江经济网:近日,中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出,明年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”, 对于这个预测您有什么想法?
 
    贾生华:房地产已经成为经济支柱、社会重心和政治基石,随着城市化进程和住房条件的不断改善,投资上涨压力会长期存在,这也是城市化阶段的客观规律,所有在下来的相当长时间里面,国家对房地产的调控将会持续不断地进行下去,而不是一次到位,这次调控好了,房价到合理的水平了房地产就不需要操心了,这个情况不会出现。政府对房地产调控的目标是不会动摇的,但手段上是可可以选择的。目前来说调控政策已到达底部,2012年不会有更严厉的政策。事实上,随着房价回落,可能需要对现有调控政策进行调整和完善。限制类的调控政策中,不会宣布取消,但限的内容、主体、客体、范围等方面,可以有各种组合的可能性,使其更加合理。
 
市场走势:今年“冷”,明年“僵” ,后年“醒”
 
    浙江经济网:您能帮我们分析下当前房产市场的近况以及未来发展趋势吗?
 
    贾生华:从2010年初到现在近2年的时间里,在多管齐下严厉的调控政策下,已经产生价格往下调的趋势,成交量持续萎缩的一个情况,尤其在浙江省表现得十分突出,可以说房地产市场已经进入了一个萧条的阶段。这种萧条的状态估计会持续到明年夏天甚至到明年下半年,原因主要是政府的调控政策会持续一段时期,而调控的力度和内容也会结合市场的变化来进行一些微调。总的来说,今年房产市场可以用“冷”字来形容。但是,从整个房地产市场来说,今年还不是很萧条,从投资、销售额上来看环比还是下降了,但同比还是增长的;而明年则将进入一个 “僵持”状态,整个市场应该会比现在更难受。价格回落、成交量继续不景气,投资、购地、开工面积、施工面积也会出现负增长,国民经济也会进入“过冬”状态。后年应该就是市场回暖、复苏期了。
 
行业态势:转型升级成为未来发展方向
 
    浙江经济网:您曾提到过房地产行业的发展需要创新,您觉得如何实现创新?
    贾生华:转型升级不仅仅是开发商,也包括中央政府、城市政府。对于中央政府来说,应该考虑政策体系如何推动房地产持续健康的发展,如在金融体制、财政体制、税收政策的深化改革和创新,只有制度体系的不断创新完善才能避免政府“一管就死,一放就乱”的现象产生。
    城市政府要想实现经济发展,应当更多地通过发展产业、开发产品,减少对房地产业的过度依赖。
    新的形势下,房地产企业特别是一些小型中介企业可能会面临资金困难等问题。在这种情况下房地产企业应该积极探索和创新新的商业发展模式,提高效率,实现转型升级。
    一方面应从利润导向调整到价值导向,不能唯利是图,不能只看自己的利润。从产品导向到精品导向,未来的房地产市场将会是一个消费者选择的时代,也就是买方主导的时代,很可能出现房为主的时代,这种情况下就需要实实在在好的产品、精品。
    另一方面,还要从机会导向调整为能力导向,根据机会赚一把,这个会越来越少,所有的企业应该审视自己的能力,提高自己的能力,如大型房产企业可以走专业化、品牌化道路,降低成本、提高效率,提供优质的产品。一些中小企业则可以走特色化、多元化道路,与其他产业相结合如发展旅游地产、工业地产物流地产等等。
 
(文稿出处:浙江经济网)
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