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2012年房地产调控政策、市场走势与投资策略——贾生华教授对话住在杭州网总策划丁晓红
发布日期:2012/3/28 9:42:20 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14455

    2012322日,我中心贾生华教授做客浙江在线·住在杭州网网络直播室,对目前的楼市价格,不同的房企发展模式,房价如何回归合理价位,楼市未来的政策以及发展趋势等深层次问题给出了自己的观点。

杭州楼市触及“地板价”,2季度可能复苏
 
    丁晓红:回溯2011年,杭州房地产市场整体低迷,成交惨淡,贾教授如何看待2011的杭州楼市行情?
    贾生华:2011年,政府对楼市的调控十分严厉,而市场也在调控下进入了调整,从季度来看,市场的成交量大幅萎缩,一个季度比一个季度差,到下半年、第四季度进入了“冰点”,从总体的价格指数看,也出现了明显的回落。
  可以说,2011年的杭州房地产市场呈现行情“量缩价回”,市场信心越来越陷入低迷的特点。
  丁晓红:2012年春节以来杭州价格战愈演愈烈,本月曙光之城更是以毛坯15060元/平米的价格开盘。而温总理在刚刚结束的“两会”答记者问上表示,“一些地方的房价远未回归到合理价位”,贾教授也曾经多次提到政府对房地产进行调控的目的之一就是为了稳定房价。贾教授认为该如何解读温总理的这句话,而目前的杭州房价趋于合理了吗?
  贾生华:关于“合理房价”这个问题温总理已经讲过多次,合理房价其实是两个层面,一个是合理水平在哪里;第二个,能不能回到合理水平。
  温总理在答记者问时分析,合理房价的水平,其一是要符合购房者的支付能力,让他们能够承受;其二,同时要符合开发商的成本,让他们有合理的利润。从购房者和开发商这两者供给中寻找需求交汇点,用经济学的语言来解释,就是通过供求决定价格来实现市场均衡。
  如果,我们把老百姓的支付能力看成是“天花板”的话,成本就是房价的“地板”。所以合理的房价应该是“地板”和“天花板”之间的一个合理平衡点。
  而房价能否回归到合理的水平,市场能否达到均衡,则取决于市场内在机制是否充分。如果市场机制在正常发挥作用,供求关系是可以达到趋向于合理的水平,也就是实现了供求均衡。但是在市场供求关系和市场机制不是那么容易发挥作用的一些领域和产品,它的供给受到限制,或者需求有一定的特殊性,都会导致它的价格偏离合理的水平。
  最近,除了曙光之城,城西、下沙、滨江的一些新开盘项目的价格基本上处于开发商的成本价附近,也就是说已经基本上达到了“地板价”了,再低的话就是“跳楼价”了。
  事实上,跳楼价不仅不可持续,而且对也不能保证购房者的利益,因为开发商如果亏本过大,可能会选择烂尾,甚至跑路。这样的情况下,损失的还是消费者,所以合理的水平还是应该在“地板价”之上来考虑。
  丁晓红:贾教授如何看待目前为止出台的一系列宏观调控政策,以及取得的成果?后续政策走向又会如何?
  贾生华:房地产关系到国计民生的一个大的产业,特别是房价问题的确需要持续的调控。从现阶段而言,市场形势确实不好,但一旦放松,房价可能会再次反弹增长,带来更大的灾难,所以调控会持续不动摇的。
  从调控的措施来看,比方说限购、限贷作为明显的行政措施,并不是长久之计,而是一种行政干预市场的行为,也不符合市场经济基本的游戏规则。不少开发商抱怨,政府在出让土地时只有容积率、绿化率的规划要求,结果动工后,政策出台了,规定“哪些人没有资格买房,房子不能卖多高的价格”,这相当于完全改变了有些规则,对开发商不公平。
  对普通购房者而言,限贷限购也是缺乏法律依据的。老百姓收入是合法经营劳动所得,用于自己的改善住房需求却遭到限制。
  即使是投资者,在一个正常的商品经济市场里,住房消费和住房投资的购买都是合情合理的,都是家庭的基本权利。
  丁晓红:总体全面看市场的政策发展和趋势,有利于开发商正确的看待目前市场调整期的发展周期。贾教授认为,目前的房地产处于发展周期中的哪个阶段?
  贾生华:市场周期波动应该是一个基本的市场经济的规律,对于像房地产这样强周期的行业来说会有四个发展波动阶段,繁荣阶段、衰退阶段、箫条阶段、复苏阶段。
  从2008年金融危机开始浙江的房地产企业也开始重视这个问题,而我们浙大房地产研究中心从2007年开始和省房协合作研究这个周期问题。
  从现阶段来说,从2009年开始的这个周期来看, 2011年至今是一个典型的箫条周期阶段,量缩价跌,并且伴随着市场信心不足。
  不仅消费者在观望等待,开发商信心也严重缺失,拿地、开盘都十分不景气。在地方政府层面,也对市场表示十分低迷的状态。
  我们认为,2012年的二季度以后可能会逐渐进入复苏阶段。随着宏观政策上预调微调的力度逐渐加大,基于完善和调整政策的具体措施的出台,会让市场逐渐复苏。
  第二,从价格来看,经过今年一季度大幅的杀价竞争、低价竞争格局以后,杭州的很多区域的项目应该是处于低价位的。成交量也一定程度上反映了这个问题。
  所有这些因素结合在一起,政策层面、供应层面、需求购房层面,应该是会逐渐进入复苏时期。从周期来看,箫条的后期和复苏的前期,就是老百姓所说的市场底部,应该说今年上半年会是市场的底部区。
 
从市场策略角度比较:滨江、万科、绿城的开发经营模式
 
  丁晓红:本月以来,杭州楼市最大的新闻莫过于两度开盘两度热销的滨江·曙光之城。这个项目上我们可以清晰地看出滨江房产以把握时机、理性定价、精准出击的模式牺牲了利润,获得了现金流的策略,贾教授如何看?
  贾生华:从该项目的土地成本价和销售价格来说,它符合我们之前所说的“地板价”范畴。而从成交的结果来看,对于这样一个“合理”的价格水平,老百姓还是认可和“出手”的。
  从企业经营角度来看,我觉得滨江房产的经营思路和模式还是比较成熟的,因为前几年它在市场的时机把握方面也一直比较精确,从万家花城、金色蓝庭到这次的曙光之城,都是在市场低迷的情况下果断地采取“地板价”上市。
  这样一种经营的思路和模式对一个企业,特别是对房地产这样的大量资金密集型行业来说还是有效的,一定程度上掌握了市场的主动权。
  丁晓红:有人也把滨江的这种把握时机、理性定位、精准出击的模式与万科的快速周转的工业化模式相比较,在目前的全国市场上,万科确实也是赢得了良好业绩和充足的现金流,贾教授如何看待这两种模式?
  贾生华:万科在企业的战略和运营模式上倾向于工业化生产、快速周转,不追求单个项目的高利润率、高毛利,它致力于成为全国最大的住宅开发企业,所以它倾向于生产中档的,或者普通的商品房,来占领最大的市场利润和市场份额。
  因此,它的定价策略和产品策略上都是采取市场随行就市的模式,根据项目周转进展的需要,及时调整市场接受价,乃至降价。
  丁晓红:说完滨江和万科,我们不由得想到了绿城,作为一家国内知名的品牌房企,绿城在调控以来坚持不降价的基调,宋卫平先生更是表示“亏本卖房就是自杀”,绿城不降价的背后又蕴含着怎样的深层次原因? 
  贾生华:绿城独特的战略模式是做品质住宅、打造精品、高端定位,所以它这次在调整的过程里,总体上对价格底线还是坚持得比较牢。
  这个我想主要是几个原因,一个是它的品质高,成本高,这个也是业内共识的。降价的底线是成本,成本高,则意味着价格竞争的优势就没有。绿城产品的高品质和高成本,就决定了它不擅长价格竞争,因此它坚持价格上不降价的定位。 
  其次,这也和目前的政策和市场环境有关系。绿城项目多数定位于改善型或者富裕阶层的第三套,甚至第四套住房的本地和外地购买者。
  而由于限购政策的关系,这部分客群被阻挡在了市场之外。对于一些想要买绿城房子的人来说,倒不是觉得价格太贵,而是政策不允许他购买。从这个角度来说,它的降价意义也不是太大。
  所以,我们看到绿城没有降价,而是采取了经纪人模式、全员营销等营销手段、方式的变化,希望通过关系网络,把那些认同它的产品,又不受限购、限贷政策影响的真正客户挖掘出来。
  从未来市场来看,我觉得绿城还是会坚持高端定位、高品质的战略,同时也会有代建的的营销模式。
  丁晓红:绿城、万科、滨江,可以说他们代表了三种不同的模式,他们所代表的不同发展观以及今后的发展趋势又会给房地产行业带来什么启发?贾教授能否予以比较和解读?
  贾生华:从本质上来说,企业的经营和管理模式是不能比较的,只能看结果。持续向前发展的企业,则表明它有自己的生存空间,那么它的经营和管理模式就是行得通的。
  对于企业来说,形成自己的异质性和核心竞争力,才能在市场上获得生存空间,取得地位,这三家优秀企业各自形成了自己不同的经营思路和模式,本身就是一种成功。
  丁晓红:你认为在这一轮残酷的调控和竞争中,这三种模式熟优熟劣,主动权在哪一方?
  贾生华:如果我们从2011年和2012年至今的结果来看,显然万科这种方式还是最好的。
  丁晓红:无论市场怎么发展,我有我的特点与发展规律。
  贾生华:对,就是坚持自己的东西不变,这个就是刚才讲的特殊和特色的地方所在,绿城也是这个道路,坚持自己的理念不变,正因为坚持自己的理念才有核心,才有核心竞争力。
  丁晓红:你认为三家企业核心竞争力是不一样的,市场、产品、拿地都是各有特色。像绿城目前要渡过这个难关,不选择常规的降价模式,而在通过转让股权、出让一些项目的方式,你如何看待?
  贾生华:确实,绿城不降价,而是通过转让项目、转让股权,再融资的方式应对调控。实际上一个企业就是一种精神,如果因为形势不好,绿城降价了,精装修改毛坯了,品质下去了,那也就不是我们熟悉的绿城了。
  丁晓红:那长此以往,绿城能顶得住吗?
  贾生华:市场本身是有差异的,比如汽车市场里有经济车,也有豪华车,不同的定位都拥有各自的生存空间,都有经受市场考验的过程,房地产市场也是一个巨大的市场,所以它的层次也是相当丰富的。
 
楼市投机时代已经结束,开发商、消费者应理性决策
 
  丁晓红:随着调控的深入,地方政府的财政压力巨大,同时土地市场几乎进入了一种“冰冻期”。而目前中央政府的调控决心是毫不动摇的,显然地方政府和中央政府在这方面会出现一些矛盾和博弈。在这个矛盾和博弈中,你是如何看今后的政策走势?
  贾生华:前段时间我写了一篇文章《房地产的政策在2012年是坚持调控不动摇,完善调控政策手段》,2012年的调控趋势,应该会是坚持调控不动摇,同时又政策措施的预调、微调。
  房地产关系到国计民生的一个大的产业,特别是房价问题的确需要持续的调控。而另一方面,国家发展仍需要房地产的增长。从地方城市建设和发展的需要来看,现阶段的房地产是城市发展的一个润滑剂。
  除了房地产为地方财政贡献的土地收入外,房地产和城市的基础设施建设、交通建设、公共设施建设密切相关。
  而在政策的预调、微调上,目前已经显出一些迹象,比如贷款基准利率的调整,首套房的利率可能回归基准。对刚性的保护,对消费者的保护,对市场的保护都是调控政策的内容之一。
  丁晓红:在目前的市场调整阶段,贾教授对期待安居置业的购房者和要突出重围赢得未来的开发商有什么建议吗?
  贾生华:首先从购房者角度来说,购房者分两类,一类是消费者,买来自住的;一类是投资者。
  从住房消费的群体来说,可以选择购房,也可以选择租房。在政策许可的情况下,2012年还是比较合理的购房时机,因为刚才说了房价已经到目前目前政策和体制下的“地板”水平,开发商从前几年趾高气扬到现在让利、降价,相对前几年机会难得。
  从开发商角度来看的话,这一次调控对房地产的影响十分深远,最重要的还是要形成自己的特色和核心竞争力,我认为可以从以下几方面去考虑。
  首先,要理解这个市场的基本需要和制度安排,然后做出自己持久坚持,为之奋斗和努力的一种模式。当然,这种模式应该是契合真实的市场需求的。
  比如说万科的房子,成本低,质量也不错,针对市场需求很大的刚需和改善群体。比如绿城的房子,豪华、精装修、配套高档,市场也有需要。
  总之,只要能满足市场的需要,我觉得就是有前途和生命力的一种产品和经营模式。
  虽然经过调控,但是房地产的市场空间仍然巨大,因为城市化的发展,城市各类产业的发展,居住水平的改善,需要和需求仍然十分巨大。所以对房地产业的行业发展,我还是充满信心的。 
  但是,如果房产企业还觉得这个行业还是过去那样可以闭着眼睛实现暴利的话,那面临的结局只能是被淘汰、被出局。只有那些对社会、对消费者有贡献,满足他们需求的经济模式和企业,才能长久生存下去。
  丁晓红:开发商和购房者者投机的时代已经结束了,我们要面对今后长远的发展进行反思。
  贾生华:对,理性的作出投资和决策。
  丁晓红:好的,谢谢贾教授。
 
 

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