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房地产是天使还是魔鬼? ——贾生华教授对话快报记者
发布日期:2012/4/11 15:10:23 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14331
    2012年4月,我中心贾生华教授对话快房网记者,就今年浙江和全国的楼市发表了自己的观点。
 
今年3月卖房创了四年纪录 杭州楼市的春天来了吗?
    记者:今年3月杭州商品房成交了6873套房子,创下了14个月来最高值,也是2009年至今4个3月份成交的最高值。同时,存量市场18个月来首现周度存量三连降。银行也传来了贷款放松的信号,目前杭州部分银行的首套房已回到基准利率。这些信号是不是意味着杭州楼市正在入春呢?
    贾生华:今年一季度的价跌量升,应该是一个积极的信号,说明降价还是有效果的。楼市从2011年开始经历了几个不同的阶段:去年上半年比较平稳,价格没有松动,成交量有些波动;进入下半年表现为成交量逐步萎缩,价格还比较坚挺;从去年四季度开始到今年一季度,新开楼盘价格明显下调,成交量也上来了。不过,像3月这么高的成交量属于一个短暂的脉冲,这个势头在今年一季度以后会逐渐恢复正常。
 
为什么成交套数涨了但套均成交面积却缩了?
    贾生华:我们现在看到成交量涨得挺厉害,但也要注意到,成交面积增长没有成交量(套数)涨得那么高。今年套均成交面积可能比去年有大幅度下降,所以成交的住宅是以小户型为主,这也印证了如今楼市的主要购买力量是刚需,而非改善型。
    记者:快房网K指数研究室对四年来3月的套均成交面积进行统计,发现今年3月杭州商品房成交的套均面积为98平方米,与前几年同期的105-126平方米相比有大幅萎缩(见表)。
年份
成交量(套数) 
成交面积(㎡)
套均成交面积(㎡)
2009年3月
6678
701678
105
2010年3月
3219
404075
126
2011年3月
2011
244462
122
2012年3月
6873
673975
98
         
对房地产的双重性格该怎么把握?
    记者:贾教授您有句妙语一度广为流传:房地产有多重身份,一会儿像天使,一会儿像魔鬼。所谓的魔鬼性格,就是指房地产过度繁荣导致的泡沫、房价过高、老百姓购房困难;天使的性格,就是说房地产在促进城市发展、保持经济增长、产业带动这些方面的推动作用。从历史来看,1997年开始国家把房地产作为新的消费热点、经济增长点,就是看中它这个天使的性格。2008-2009年救市又是房地产发挥它天使的作用。2010-2011年的“史上最严厉调控”,则是在遏制它的魔鬼性格。那么,目前对房地产的双重性格,该如何把握呢?
    贾生华:今年在约束住魔鬼属性的同时,还要开始考虑,不应让天使的作用过于受到损害。从目前来看,降价的效果已经开始显现。今年国内经济增长趋缓压力加大,这个压力就表明房地产天使的作用还是需要的。作为房地产公司来说,目前多数企业是处在谋求生存的阶段,防范资金链断裂、出现烂尾等。值得关注的是,经过这轮楼市调控,很多开发商的心态和信心可能还需要一个较长的恢复过程。
 
今年是逢低买入的好时机吗?
    记者:对购房者来说,今年是不是逢低买房的好时机?
    贾生华:调控政策已经到底,那么市场随后就会到底。从目前情况来看,虽然限购没有放松,但是限贷已经有了一定程度的放松,目前不少政策对购房有利。虽然今年是买房的好时机,但不能只盯着价格,而忽略了开发商的品牌、房子质量以及能不能及时交付等问题。特别在降价的阶段,更要强调房屋的品质。今年如果遇到合适的项目,比如位置较好的、在成熟的地段,像下沙的中心地带、城西浙大紫金港附近,都可以考虑下手了。
   
为什么杭州的降价潮和成交量都能领跑全国?
    记者:3月29日,本报曾报道过《3月杭州楼市成交量领跑全国》,从全国市场来看,目前杭州楼市的降价潮和成交量都处在领跑位置。单从成交量比较,3月北京和上海的商品房成交量在6500-6600套左右,杭州为6800多套。如果考虑城市体量的因素,杭州3月的楼市成交量可谓惊艳。在降价方面,3月上旬全国楼盘降价排行榜前十名中,杭州楼盘达四个,降幅低至近6折。为什么杭州的降价潮和成交量都能领跑全国?
    贾生华:这与本次调控对浙江的影响比全国大有关。根据统计,前年全国的商品房销售面积和销售金额都是增加的,但是浙江的销售面积和销售金额都下降了百分之二十多。这表明这轮调控对浙江的市场打击是最大的。这与过去十多年浙江杭州的市场发展比较快,价格比较高有关系。说的通俗点,之前涨得多,所以现在跌得多。另一方面,浙江经过几轮的市场周期波动的,十多年基本上是一路走好,价格也越来越高。这就导致开发商的市场定位和产品结构方面都偏向于大户型,老百姓自住需要的中低价位的小户型,就少之又少。而这两年一些开发商紧急调整了户型结构,更多的小户型开始面世,所以有了现在释放出来的刚性需求。
 
为什么滨江的亏本卖房,绿城坚持不降价?这都是完全根据自身产品特点做出来的决策
    记者:眼下,很多人对滨江和绿城的营销模式议论纷纷。一个是亏本卖房,三次开盘三次售罄,用了很短的时间迅速清盘;一个是选择“宁愿卖项目也不降价”,开创经纪人卖房模式,尽可能地挖掘身边的营销渠道。您怎么看?
    贾生华:之所以会产生这两种截然相反的营销模式,是因为它是属于开发商不同的经营策略,都是两个公司完全根据自身产品特点做出来的决策。像曙光之城亏本卖房达5个亿,那是因为它亏得起。滨江前几年有很多项目经营地比较成功,资金实力比较强,又是上市公司,所以它可能在资金周转方面能亏得起。如果是另外开发商的项目,为了生存或者资金周转的需要,可能在第一期拿出一部分房源做促销,但是不可能全部像曙光之城这样亏本卖房。所以开发商的差异性比较大,滨江房产的特殊的地方就在于时机把握果断,不轻易出手。一旦出击的话,就会产生一个轰动效应,一抢而光。像之前的金色蓝庭、万家花城的前两期,也是这样一个模式。这说明,到了一定阶段,如果资金链需要回收,开发商会选择亏一部分房子来保证现金流。而绿城的产品大多数都是中高端的豪宅,就不可能采取曙光之城这样亏本甩卖的办法。即使降价幅度比较大,绿城的产品多属于限购的客户群,效果也不会太明显。而采取目前的经纪人制度,实际上是一种关系营销,通过社会网络把潜在的客户一个一个挖掘出来。同时绿城的内部营销队伍依然还在积极地运作,所以应该会产生一定的效果。不过,由于高端定位的影响,在限购政策取消或者调整以前,绿城的营销还是会受到很大的制约。
 
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