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江苏省扬州市《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》及《关于对个人购买成品住房进
发布日期:2012/5/9 9:41:48 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 15158
    5月8日,扬州市财政局、市房管局联合出台《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》(扬府办发(2011)230号)和《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》(扬财建(2012)23号),对个人购买成品住房进行奖励,引起媒体的广泛关注,本中心分别对该政策的目的、内容和政策未来去向进行分析。
 
一、两份不同文件,存在主次关系
    《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》(扬府办发(2011)230号)和《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》(扬财建(2012)23号)是两份不同的文件,出台的部门和时间各不相同。《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》文件是扬州市政府办公室出台的文件,出台的时间是2011年10月25日;而《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》的文件是扬州市财政局和市房管局两个部门联合出台的通知,出台的时间是2012年4月18日。
    从两份文件的关系来看,《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》是主要文件,其出台根据是:2011年江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》(苏政办发〔2011〕14号),要求扬州到2015年要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标,并要求各地政府根据本地实际情况,给予相应的优惠政策支持。而《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》出台的依据是:2011年10月扬州市政府办公室出台了《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》(扬府办发(2011)230号)。因此,扬府办发(2011)230号是主文件,而《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》是次文件,是针对主文件中有关推动扬州市成品住房建设内容而出台的进一步配套措施。
 
二、政策初衷是住宅产业化,出台时机不合适
    扬州市财政局、市房管局联合出台的《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》主要针对的是成品房,指已具备基本使用功能的住房,俗称“精装修房”。其初衷是扬州市政府鼓励城市住宅产业化发展相关鼓励政策中的一条细则,是属于鼓励住宅产业化的一项措施。我国正处于高速城市化阶段,是目前全球建筑行业最活跃的地区,提倡建筑低碳、环保和节能显得更为迫切。根据美国环保总署2008年的报告,在温室气体排放中,建筑业占38%,其中居住建筑占20%,在城市,这个比例更高,大约有60%的碳排放源于建筑。根据统计资料,目前,我国房屋总面积已经超过400亿平方米,今后每年新增建筑面积约为16-20亿平方米,到2020年将新增建筑面积200亿平方米。而同时,我国单位建筑面积能耗是发达国家单位建筑面积能耗的2至3倍,在新建建筑中80%以上为高耗能建筑,在存量建筑中95%以上是高能耗建筑。因此,扬州市政府推出促进住宅产业化措施是避免二次装修资源浪费、提升住宅综合品质、改善人居环境质量,对提高房地产开发建设水平、推进住宅产业现代化、促进资源节约利用,具有重要意义。
    目前我国房地产市场正处在国家宏观调控的关键时刻,商品房交易量和价格普遍下降。中国指数研究院发布最新报告显示,受“五一”小长假及成都、重庆等地房交会结束双重影响,5月份第一周被监测的40个城市中,七成城市环比均呈现下降趋势,且成都、重庆、深圳、杭州等城市降幅在30%以上。统计数据同时显示,重点城市中,深圳、上海、武汉成交同比下跌,其余城市均上涨,其中南京涨幅最大,达80.66%。杭州、重庆涨幅超过20%。
    而根据北京中原市场研究部统计数据,扬州市商品房成交量持续萎缩。4月扬州市区商品房合同成交面积12.56万平方米,同比下降1.17%,环比减少17.12%;其中商品住宅合同成交9.29万平方米,同比下降14.18%,环比减少17.42%。当月合同成交商品住宅共714套,同比下降16.69%,环比减少24.20%。此外,根据统计局发布3月新建商品住宅价格指数,扬州市环比下调0.1%,同比下调了1.1%,2011年9月后,连续数月环比下调。
    因此,该政策出台的时间节点处于非常复杂的房地产市场环境下,容易让人误以为是要“救市”,出台时机太不合适。如果该项政策早一两年出台,估计不会引起这样大的影响。
 
三、奖励范围较小,奖励幅度有限
    该项政策的奖励范围是:申请奖励的成品住房,必须为个人在本通知执行期间从房地产开发企业新购买的,且在商品房销售许可证中载明为成品住房的商品住房,购房时间以商品房买卖合同备案时间为准。目前我国成品房占城市所有商品房的比例约在10%左右,成品房占全部商品房的比重较小。同时,由于政策实施的时间是从2012年7月1日起执行,执行期暂定为一年。因此,从这项政策的覆盖面和时间来看,对扬州市房地产市场的影响是有限的。
    另外,该项政策的奖励标准主要是针对普通商品房。对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米以上、120平方米以下的,对购房人给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对个人新购买的成品住房,建筑面积在120平方米及以上、144平方米以下的,对购房人给予所购房屋合同价款4‰的奖励。房屋合同价款仅指房屋本身价款,不含车库、车位、公共维修基金等价款。因此,从优惠幅度来看,如果按照扬州住宅平均价格8000元/平方米、购房者购买100平方米计算,优惠幅度也在也在4000元左右,应该来说,对于当地有实际购房需求的人群来讲,奖励幅度不是太大,但也有一定的鼓励作用的。
 
四、媒体过度关注,前景难以预料
    自从5月8日扬州市网站发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》以后,该条新闻引起媒体和业内人士的广泛关注。新华社、搜房网、新浪网等国内一些著名媒体纷纷对该事件进行连续报道。一些业内人士也对该政策发表观点,如南京房地产开发建设促进会秘书长张辉、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等。扬州市房管局也被推到了风口浪尖,5月8日下午房管局对于个人购买成品住房奖励相关问题给予了说明,指出此举是为促进成品房销售和建设,与国家房地产各项调控政策并不违背。同时,发布该项新政的扬州市房管局网站已删除相关通知。
    扬州楼市“新政”能走多远,取决于监管层能否容忍。从后续来看,关键要看住建部对扬州这一政策如何认定,具体要看这一政策出台的背景,是不是目前其他城市都在讨论的鼓励住宅产业化发展的相关鼓励举措。

浙江大学房地产研究中心周刚华

 
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