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养老地产发展前景广阔 将成房地产转型的下一个目标
发布日期:2012/5/10 17:03:00 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14107
 
一、新闻背景:
   4月25日,美国驻华大使骆家辉以及房地产商会会长聂梅生、全国老龄工作委员会办公室副主任肖才伟参加了“中美绿色医院与养老建设研讨会”。表面上看这是一场中美关于养老社区等方面的交流,但实质上它是一场美资企业养老社区的推介会,所表现出的是美国企业对进入中国养老市场的极大兴趣。与此同时,笔者关注到另一则近期的新闻——“北京的养老院人满为患,养老已成严重社会问题”,这篇报道里显示:北京养老市场一床难求,一些公办养老院人满为患,其中一家有1100张床位,前面排了7000多人,“老人要住进来,至少得等10年”,高龄老人养老券的使用缺乏“用武之地”。
 
二、养老地产的涵义:
   养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下,由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类:老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
 
三、养老地产的发展前景:
   当前我国房地产市场的住房需求、信贷环境、房价涨幅、盈利机会等“四项变化”,今后企业在竞争中的风险加大,优胜劣汰加速,低风险的赢利机会正在变化,客观条件要求房地产行业必须转型。目前很多房地产相关的机构和行业都在寻找新的经济增长点,从中国目前的社会情况看,养老地产具备了广阔的发展前景,必将成为房地产企业转型的下一个目标,理由有如下几点:
 
1、 老龄化趋势持续加重
   根据联合国教科文组织制定的标准,当一个国家60岁及60岁以上的老年人口超过该国家总人口的10%,或者65岁及65岁以上的老年人口超过该国家总人口的7%,该国家就进人“老年型国家”的行列。2010年6月10日民政部发布的《2009年度全国民政事业发展统计报告》显示,截至2009年底,全国65岁及以上老年人口11309万人,占全国总人口的8.5% ; 60岁及以上老年人口16714万人,占全国总人口的12. 5%。目前我国老龄化已进人快速发展阶段,老年人口将年均增加800-—900万人。预计到2020年,我国老年人口将达到2.48亿,老龄化水平将达到17%。到2050年将进人重度老龄化阶段,届时我国老年人口将达到4.37亿,约占总人口30%以上。人口老龄化迅速发展的背后,也意味着一个潜力巨大、待开发的市场正在形成。据有关资料显示,目前我国养老产业规模可达1万亿,而养老地产显然在其中占有不小的比例,这给房地产企业带来了新机遇。
 
2、 传统社会观念改变
   传统的中国养老观念是“养儿防老”,子孙是否能够尽孝道,很多成分上在于父母年老时是否可以将父母接到身边照顾。但现在随着西方生活方式的影响以及人口结构的改变,越来越多的子女已经离开父母独立生活,更多的老年人也更愿意与同龄人结伴生活。
   从观念趋势上看,老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化,更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度。房地产咨询公司戴德梁行近期的一份调查显示,中高收入的老年人希望与子女同住的只占很少的比例。在北京、上海、广州和深圳等一线城市,很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求,他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用。
 
3、政策制度鼓励支持
   2011年2月,我国民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》指出,到2015年,基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。该规划中指出未来中国养老的模式是:要在“十二五”期间,基本建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调,以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。并明确鼓励社会兴办养老机构,要建立与政府养老配套的高管养老产品和服务。
目前国家对养老产业的扶持具体主要体现在对养老地产税收上的优惠。国务院和民政部门已出台一系列减免养老机构税收的政策,同时鼓励采取独资、合资、合作等形式兴办养老服务业。同时还发布了针对金融保险机构进入不动产投资领域以及健全中国养老社会服务体系的相关政策与文件。
 
4、投资机构表现积极
   在4月份的这场“中美绿色医院与养老建设研讨会”上,包括凯健、贝尔蒙特、哥伦比亚医院等机构纷纷向在场的中国开发商推介。其中凯建医院已经率先在上海租地运营养老社区,今年7月份将有养老项目开业。他们的目标是当模式运行成功之后,能与能够提供用地与资金的中国开发商合作。
   同时据日本经济新闻报道,日本公司SECOM和上海陆家嘴近期宣布联手进军上海养老地产,项目预计于2015年开业,将提供120间公寓。SECOM于1996年在日本进入养老产业,目前运营着8家老年公寓,今后计划在北京、天津、广州等大城市开设10家以上的类似设施。丹麦驻华大使H.E.Friis Arne Petersen前不久也表示,丹麦致力于在中国西部建立拥有500张床位、低碳环保的“丹麦-中国西部养老中心”。20余家丹麦养老产业公司及组织,将赴成都考察并积极寻求合作机会。
   中国多家知名开发商,包括富力、保利、首创、万科等品牌房地产企业均透露了将投资养老地产的兴趣。绿城集团计划在浙江嘉兴的安吉做一个兼具旅游地产和养老地产的大型项目,规划中的安吉项目,占地近万亩,集会务、酒店、学校、山地人居等于一体。
 
   笔者认为,虽然养老地产面临着广阔的发展前景,但当前我国在养老地产这一领域还处于初期摸索阶段,能够参考和借鉴的成功模式和开发经验都很少。因此对于打算进入这养老地产领域的房地产企业来说,还应做好充足的市场调研与准确的市场定位,考虑清楚公司的战略与目标,并结合自身资源以及能力,做好长远规划。
                                      (评论人:浙江大学房地产研究中心 钱放)
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