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明确扩大房产税试点城市,房产税制度体系有待完善
发布日期:2012/5/11 16:49:23 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14337
一、明确扩大房产税试点   
    上海、重庆试点开征房产税拉开了在全国范围内开征房产税的序幕。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人曾表示: 沪渝两地试点后将总结经验,适时提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时,在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
    经过一年多的试点,2012年5月9日,国家住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露,国务院已经明确今年要扩大房产税试点,但具体城市名单、方案还不清楚。国家财政部部长谢旭人也表示,将继续坚定不移地深入推进财税体制改革,进一步健全公共财政体系,同时大力支持价格、金融等领域改革,研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。
    财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估,相关工作仍在进行当中,有关人士分析,第二批试点城市可能参考“上海模式”。
 
 二、沪渝两地的试点情况
    1、上海房产税细则
    2011 年1 月27 日,上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,办法规定上海房产税的征税对象包括两类:第一类是在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房,第二类是非在沪居民家庭新购住房。根据人均住房面积征收房产税,规定合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60 平方米的,其新购的住房暂免征收房产税,人均超过60 平方米的,对属新购住房超出部分的面积,计算征收房产税。根据房价高低征收税率不同,《暂行办法》规定一般为0.6%,如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2 倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
    2、重庆房产税细则
    2011年1月27日,重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》,细则规定重庆房产税的征税对象包括三类房产: 一是个人拥有的独栋商品住宅,不管存量房还是增量房,均要征税;二是个人新购的高档住房,即建筑面积交易单价达到上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 倍(含2倍)以上的住房;三是在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。关于房产税,税率分为三个档次,当房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;当房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税
 
 三、房产税制度实施问题
    首先,征税范围有限。沪渝两市的试点都将征税范围限制在增量房,不涉及居民的存量房,从预期税收的规模和稳定性来看,该项税收的收入汲取能力有限,更多的是通过改变市场预期发挥政策调控功能。如果不扩大征税范围,这一税种将难以成为地方政府财政收入支柱。
    其次,执行难度大。沪渝实施细则在税收征管体制、不动产评估能力、房屋产权信息体系等诸多细节存在漏洞。例如,沪、渝的试行方案均指出,应税住房发生权属转移的,原产权人应缴清房产税税款。换言之,如果纳税人长期拖欠房产税,那么,只要其不办理过户手续,税务机关便无计可施;而即便其以后进行房产交易,应缴的房产税以及因拖欠产生的滞纳金均可转嫁给下家。这给税收征管带来了严重阻碍。
 
四、完善房产税的建议
    首先,建立合理的,符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴香港、台湾及海外一些国家在房产税上兼顾社会公平,又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性,导致税收无法跟上社会进步的教训,建议在我国未来住宅市场上,可以采取有差别的浮动税率体制。
    其次,提高税收征管力度。从长期来看,房产税能否起到调控楼市的最终目的关键还在于执行层面, 从沪渝两地细则来看,其中首先需要落实解决的即是税收征管问题。建议应该健全房产登记和管理制度,建立成熟的、具有广泛可接受性的房产评估办法,完善征管具体实施细则等,完善个人住房信息系统,提高税务机关的征管能力。
    最后,合理设置税收要素。税收范围的设定要兼顾合理与公平,上海方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围,这种税制设计使纳税人的税收负担无法全面反映其支付能力,与实现调节收入分配的政策目标尚存在距离。世界上其他国家征收房产税大多针对全民的全部房产,同时设有相关的税收优惠,如美国队老年公寓免征房产税,在日本新建3层以上防火住宅5年内新建其他住宅户3年内都可以享受半额不动产税的优惠。长期来看,我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房征税。鉴于公平,房产税的征收方位应该是全部的房产,但是为了不加重低收入者的负担,可以制定相关的税收优惠,使房产税征收与养房能力相吻合。
    我国房产税改革是一项长期艰巨的任务,在全国范围内对个人自住住房征收房产税还存在很多问题,因此,应该制定出符合我国国情的房产税制度,更好的推进房产税改革。
 
浙江大学房地产研究中心   王卉
 
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