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从2012年上半年杭州房地产市场情况变化看房地产调控措施效果
发布日期:2012/6/18 8:45:27 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14711
前言
   2010年4月17日,国务院出台了房地产调控的“国十条”,被称为史上最严厉的调控措施,旨在抑制投机和投资需求,控制房价的过快上涨,调整住房市场结构。2010年和2011年,在通胀形势日趋严峻、房价继续上涨的背景下,中央政府继续出台了新“国六条”、“国八条”,并逐步在40多个城市实施了限购政策。调控政策实施至今,已经历了两年多的时间,调控效果到底如何?房地产市场目前情况如何?未来将出现怎样的趋势?笔者试图通过对近期杭州主城区房地产市场数据的解读,来进一步解答这些疑问。
 
成交价格下降明显,宏观调控效果明显
   从新建商品房价格的变化趋势来看,成交价格呈现出明显下降趋势。新建商品房均价自2011年4月份达到最高点27316元/平方米之后,呈现出稳步回落态势,2011年9月后均价开始快速回落至2万元以下水平。2012年均价进一步走低,5月份的主城区新建商品房成交均价创新低,均价为15334元/平方米,同比2011年5月均价下幅33.4%,同比2010年5月下幅35.4%;其中住宅均价为15170元/平方米,同比2011年5月均价下幅32.6%,同比2010年5月下幅46.3%。价格的下降主要有两方面原因,一方面是由于开发商迫于资金压力采取“以价换量”的方式,对项目进行降价促销来获得资金的快速回收,目前主城区在售项目均有一定的折扣,折扣在6-7折的项目也并不罕见;另一方面也是由于主城区中心区域的可售房源近年来已经日趋减少,目前在售项目多以桥西、下沙、丁桥等周边区域较多,房价相对市中心区域要低得多。不过总体而言,目前主城区的新建商品房成交价格水平已回落至2010年之前水平,价格回落十分明显,房地产宏观调控作用明显。
 
成交规模有效提升,房企促销初显成效
   价格的下降换来了成交量的有效提升。杭州市房地产在经历了2011年的整体成交低迷之后,伴随各家房企的降价促销手段,成交量在2012年3月至5月的三个月间呈现了大幅回升趋势。其中3月份主城区新建商品房成交4321套,环比2月份上涨了271.2%。而后两个月继续持续回升,5月份,主城区新建商品房成交4561套,同比2011年5月份的成交套数上涨121.9%,同比2010年5月份上涨了351.6%;其中住宅成交套数为3448套,同比2011年5月份的成交套数上涨173.0%,同比2010年5月份上涨了500.7%。从成交套数来看,5月份的成交量达到了自2011年以来各月的最高水平。从市场的表现来看是新建商品房的快速去化与开发商的借势快速推盘。以5月份为例,杭州连续三个周末均有7-10个项目新开盘,而每周都有2-3个项目开盘即售罄,项目多以城东新城、良渚、下沙等均价较低且降价力度较大的区域为主。这主要是由于限购政策尚未放松,目前市场上的购房者仍以首次置业的刚需家庭为主,他们对价格较为敏感,因此价格的下降对消费力的提升作用非常明显。
 
购房环境相对宽松,判断回暖言之尚早
   目前随着新建商品房销售量的持续提升,部分销售情况较好的项目在后期销售价格略有提升;而同时伴随房地产信贷政策的宽松、房贷利率的下调,购房环境相对宽松。不少购房者由此判断房地产市场将进入“回暖”阶段。但笔者认为这样的判断言之尚早。首先是限购政策仍未松动,不久前住建部新闻发言人公开表示要坚持房地产调控不动摇,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。这说明中央对房地产市场的调控依然严厉,房地产市场行情大幅反弹预期实现的可能性较小。其次是杭州房地产市场的商品房存量依旧处于较高水平,截至2012年5月31日,杭州市主城区的新建商品房可售房源仍高达42107套,与年初(1月31日为45445套)相比有所下降,但与历史同期(2011年5月31日为27731)相比,存量高出51.8%。因此从目前来看,商品房供应量仍处于较高水平,房地产企业仍存在着非常大的去化压力,而对于购房者来说,后期由于仍将推出较多项目,也具备了较大的选择空间。另外,房企资金链仍然严峻,根据2012年一季度的经济金融数据,现阶段全国房地产开发企业总体资金状况仅比2008年全年略好,部分指标如房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标已经低于2008年的水平,企业生存状况依旧不容乐观,在此背景下企业可能仍会采取“以价换量”的方式来进一步回收资金,降低财务风险。总结政策、市场和企业这三方面因素,房地产市场在近期即出现“触底反弹”的可能性并不大。
 
数据来源:杭州快房网
 
(评论人:浙江大学房地产研究中心 钱放)
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