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2012年上半年宁波市区住房市场运行分析
发布日期:2012/6/29 20:08:23 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 14954
    本文运用浙江大学房地产研究中心收集整理的宁波市区二手住宅市场以及住房租赁市场数据,通过房租收入比、房价收入比以及房价房租比三大指标的测算,分析宏观调控背景下宁波市区住房市场的运行情况。
    市场运行指标显示,宁波市六区房价收入比仍然处于高位运行状态,房租收入比和房价房租比处于合理水平。从2010年开始,各项指标总体呈现下降趋势,说明通过近两年的国家房地产宏观调控,宁波市住房市场正在逐渐趋于理性。
 
房租收入比走低,居民租房压力缓解
 
    根据国际经验,房租收入比的合理区间应小于25%,而居民租房压力承受临界点为30%,如果比重超过30%,则对居民造成较大的租房压力。
    2012年上半年,居民租房压力较上年有所缓解,租房压力逐渐减小。从图1中可以看出,2010-2011年,宁波市区房租收入比处于合理区间,总体呈下降趋势,2010年6月、12月和2011年6月、12月以及2012年6月的市六区房租收入比分别为22.6%、23.6%、22.8%、21.2%和20.8%,从2010年12月开始呈下降趋势,特别是2011年12月底,该数值已低于2010年6月的22.6%,达到两年来的最低值。另外,宁波市区房租收入较2008年的30.6%下降约8个百分点,说明随着人均可支配收入的提高,房租占整个家庭收入的比例在下降,居民选择租房居住的压力在变小,同时也说明自2010年开始的房地产调控政策产生了一定效应。

 图1  2010年-2012年宁波市六区房租收入比走势图
 
房价收入比降低,居民购房负担减小
 
    房价收入比是国际上广泛使用的、能反映城市居民购房能力状态的一个重要指标,其比值越大,说明城市居民购房能力越弱。通常而言,国际上对“合理住房价格”的房价收入比应为3-6,由于大部分亚洲国家文化的影响(喜欢置业),房价收入比值会高于这个数值,考虑到我国具体国情,比如特殊的住房体制、住房需求长期受到压抑等原因,我国部分学者认为,8-10的房价收入比仍然属于正常范围,但如果超过10,则表明城市居民购房能力较弱。
    从图2中可以看出,2012年6月宁波市六区房价收入比为11.5,表示一个城市平均收入水平的三口之家,购买一套90平方米住房需要的11.5年,其数值已经超过8-10的房价收入比正常范围,表明宁波一般城市居民购房存在困难,负担较重。从2010年以来的走势看,宁波市六区房价收入比自2010年12月后呈下降趋势,到2012年6月底,该数值达到两年来的最低值,表明居民购房压力较2010年下降。表明国家的房地产调控政策和宁波市政府针对“遏制房价”而出台的一系列房产政策效果正逐渐显现,其“限购”、差别化住房信贷政策等调控,在降低房价,缓解人们购房压力上起到了一定的作用。

图2  2010年-2012年宁波市六区房价收入比走势图
 
房价房租比合理,住房市场回归理性
 
    根据国际经验,房价房租比处于200—300之间属于合理范围,若超出300,说明该区域房产被市场高估,投资价值会缩小,房地产市场存在“过热”现象;若低于200,则说明该区域住宅市场投资潜力较大。因为国情不同,我国住宅买卖市场较租赁市场发达很多,因此,将房价房租比以300和500为界限,若超过500,则市场被高估,若低于300,则被低估。
    从图3中可以看出,2012年6月,宁波市六区房价房租比为442,已经处于正常范围内,从 2010年12月开始该数值一直下降,可见,经过2011年这1年时间的政策调控,宁波市住宅市场对调控政策反映比较积极。另外,根据2012年6月最新的挂牌数据显示,宁波市六区二手住宅挂牌均价和租赁住房挂牌均价之间的差距进一步缩小,宁波市六区房地产市场逐渐趋于理性。

图3  2010年-2012年宁波市六区房价房租比走势图
 
                                     作者 浙江大学房地产研究中心  王卉
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