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“万物仓”的发展前景谨慎乐观
发布日期:2012/7/30 16:46:04 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 18814
    目前,一种名为“万物仓”的收纳、自存储物仓在上海万科城市花园和深圳万科城进行试点,一时间引起广大媒体的广泛关注,南方日报、新浪网、杭州网等媒体纷纷刊登该消息,许多专家和学者也纷纷发表自己的观点。万物仓作为一种新鲜事物,其实质到底是什么?其市场发展前景究竟如何?本文将对以上两个问题进行解答。
一、万物仓是什么?
    万物仓,国外也叫迷你仓(Ministorage)或自存仓(Self Storage),其实质上是一个储物间,用于存放那些家里临时不用,或是周期性不用的物件,经营者将大型仓库改装分隔成若干间小仓库,或者放入一排排的储物柜,作为一种产品/服务租赁出去,以期取得一定的收益。
    万物仓是市场经济发展的产物,最早起源在美国,已有20多年的历史。随着社会经济的发展,城市居民生活水平不断提高,城市家庭的生活用品越来越多,产生了一些多余物品,这些物品不常用但又占用很大空间,需要提供一些场地来储藏这些物品。而同时,美国在经济危机后产生了很多空置物业,试图寻找办法使其产生价值,于是就有一些企业将这些空置物业分割成小空间,出租给一些家庭做仓储使用,结果万物仓就很快在美国风靡起来。到目前为止,美国有超过5万家这样的企业,这一行业最大企业的市值超过200亿美元。
    万物仓在21世纪初传入了香港,香港由于地方小,人口多,居民生活的空间不大,生活时间长了就有很多东西占空间,而万物仓的出现使得香港居民花几百港币每月就可以有一个小的储藏室,于是市场就产生了。目前,香港由非常多的家庭会使用到万物仓,家庭使用万物仓的比例非常高,香港最大的迷你仓企业—“储存易”已经有近100家分店。
    万物仓一般用来储存任何无害、无毒、不易腐的物品,如户外用品、儿童玩具、文件资料等,但也可以储存诸如酒类、皮草、古董和处方药等特殊物品,由于这些物品对温度、安全和管理等有很高的要求,这些万物仓建设要求较高,必须配有温度/适度控制系统和安全报警系统等。
    万物仓与我国旧小区的储藏室相比主要有以下几个方面的区别:一是产权不同。旧小区的储藏室的产权一般属于各个业主,而万物仓的产权不属于业主,一般属于建设单位。二是建设标准不同。旧小区储藏室建设标准较低,只是在两幢楼之间的空地或地下室建设,一般只用于储藏普通物品。而万物仓建设标准却比较高,除了可以储藏一般物品外,还可以储藏一些贵重物品(如红酒、文件等),因此,一些万物仓需要安装监控系统和安全报警系统,甚至有一些万物仓运用到生物识别指纹或手动扫描仪等高技术。三是面积种类不同。旧小区储藏室标准比较单一,各种储藏室的面积一般相同,而万物仓可根据客户的不同需要,提供从小型衣物放置到大型物品储藏的各种型号的储藏室,面积比较复杂。四是管理方式不同。旧小区储藏管理主要由业主自己管理,由客户自己锁门,自己保管仓库钥匙。而万物仓则需要专业经营公司来管理,通过雇用专业工作人员来负责万物仓的日常经营管理。
二、万物仓的发展前景如何?
    从住户角度来看,“万物仓”可以提高住户住房套内面积使用率,从而提高了住户的居住舒适度。以一套150平方米的房子为例,住户通常要辟出20-30平方米用于存放物件,若将这些物品存到万物仓,可以大大提高了住户套内住房面积的使用效率。当然,万物仓也使得住户的储物、收纳多了一种选择。
但从市场角度来看,“万物仓”的发展前景应保持谨慎乐观的态度,其理由如下:
    首先,法律上是空白。个人物件的专门储存,在国外已经形成一种趋势,无论是一件西装的保管,还是一瓶红酒的储存,在国外的业务模式与消费市场已经相当成熟,而这一专门的收储业务要想进入我国,困难不小。万物仓仓储业务是一个新兴的行业,这个行业涉及到治安、消防、租赁等管理问题。从民事合同的角度看,客户和储物空间的经营者之间建立的是租赁合同关系而非保管合同关系,发生了事故如何向保险公司索赔,目前我国在这一行业的法律法规还是空白。政府有关部门对该行业需要像旅店、娱乐场所一样列入特行管理,并制定相关规章予以合理规范和引导,才能保障存储客户的有关权益。
    其次,市场范围有限。万物仓一般只适用于一些户型较小的小区(如:经济适用房小区、廉租房、公租房小区等),因为这类小区户型面积小,能提高住户住宅面积使用率,能够受到住户的欢迎;而对那些户型较大的高档小区(如:别墅区、高端公寓等),由于住户的套型面积较大,规划设计时就对家庭杂物存放空间有所考虑(如有些别墅在地下室就设计了酒窖等)。从我国目前居住小区规划要求来看,对万物仓的建设用地极少考虑。因此,在居住小区建设万物仓一般适合于新建的经济适用房、单身公寓、人才公寓等保障房小区或人才公寓,而对于一些老小区,由于受到场地限制以及规划调整等因素的影响,建造或改造万物仓的可能性不很大。因此,从目前我国国情来看,大范围建设万物仓的可能性不大。
    第三,市场需要培育期。在西方发达国家,无论是保管一方还是被保管一方,大家都能秉承诚信原则,按照规章执行。而我国目前的个人诚信体系尚待进一步健全,诚信还没到很成熟的程度,遇到像“万物仓”类似的保管业务,必然存在风险,一旦在此过程中出现差错、纰漏,尤其是涉及到贵重物品的存放,会酿成纠纷,这本身利润就不会很高的一项业务,说不定会为此付出很大的代价。万物仓作为一种创新产品,市场需要较长时间进行培育。
    第四,需要经济成本核算。因为不同的市场环境和观念差异,“花钱租仓库存东西”这个理念并非人人可以接受。一些家庭老旧的物品堆放在家里,的确很占空间,但可以用很多方法来处理这些物品,例如,如果一个家庭是长期不使用的物品,还可以选择把它送给更有需要的人,或者将它捐出去,这能让它发挥出更大的自身价值。从经济上来看,目前,让一个家庭长期专门租个空间存放家庭杂物,成本也比较高,很难得到城市家庭接受。例如,在香港,租用一个2.4立方米大小的万物仓,一年所需费用大约2000多元,如果这些东西还值这个价格,住户就可能采取其他方式处理这些物品。
    总之,由于我国法律法规的不规范,市场培育需要较长时间以及观念等方面原因,在我国进行大规模推广,发展前景谨慎乐观。要想真正在我国开展万物仓业务,可以从一些简单的储存业务入手,由物业公司或社区提供一定的租赁型场地,利用居住小区的“边角料”,逐步发展万物仓保管业务。
 

浙江大学房地产研究中心    周刚华

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