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房价下降外地购房投资者重回杭州,投资疏导才是抑制购房投机行为之根本
发布日期:2012/8/10 11:39:39 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 15763
 
   受限购限贷政策影响,之前堪称杭州楼市主力的外地购房投资客,曾经一度绝迹。不过现在,受到房价大幅下降等刺激,外地投资客的身影,又开始重回杭州楼市。去年3月起,杭州出台限购令,规定能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房),这就把许多外地投资客限制在了杭州楼市的大门之外。而现在,虽然限购政策并未取消,但外地人的心思却活络起来,通过补缴税费等钻政策空子的现象随处可见。当然,跟之前动辄买下一幢楼的气势相比,因为限购限贷并未解除,现在这些外地购房者要显得谨慎许多,下单目标也主要集中于一些超跌楼盘和商业物业。

    在历尽了持续两年半的宏观调控政策,房价持续下跌的现今,为何这些外地购房者的投资热情仍不减?是房地产的投资高回报率在吸引着这些投资客户的回归么?那么我们可以来算一算杭州的房地产投资回报率到底如何。根据浙江大学房地产研究中心的2012年6月份的统计,2012年6月份,杭州市主城区商品房月租金水平为33.0元/平方米/月,二手房的价格水平为17751元/平方米,年投资回报率计算公式为:每平方米月租金×12个月/每平方米房价,由此可得杭州的房地产年投资回报率在2.2%,低于年定期存款的投资回报率(目前银行的一年定期存款利率为3.5%),也就说房地产的投资回报率其实处于一个很低的水平,如果算上CPI的涨幅(2011年全年我国CPI比上年上涨5.4%),实际投资回报率其实是负的。

    即便是如此,外地购房投资客的购房热情依旧难以浇灭,促动他们购房,我认为主要是两大原因:投资渠道的缺乏以及货币贬值的预期。目前,我国先期富裕的人群手中积累了庞大的民间财富,却缺乏与之相适应的投资渠道。资源类产业中有投资价值的矿产、石油、通信等行业属于国有垄断行业,却由于政策壁垒使得这些民间资本根本无法介入。而另一些传统行业的很多已经产能过剩,投资价值寥寥。民间资本已经失去投资实业的动力,成为一股巨大的游资,炒绿豆、炒姜、炒煤,炒房地产也在其中。而与投资不动产的巨大收益形成鲜明对比的,是货币贬值速度之快。有人统计了近十年来的狭义货币和广义货币量后,计算出近十年来,货币贬值的速度为每年50%。与此而言,与其将资产存在银行,不如将资产投资于房地产上使得资产更能得到保值增值。

    近几年,过度的房地产投资行为已经造成了房价的过快上涨,由此带来了一系列负面的社会效应。我国政府也意识到了这一点并通过一系列的宏观政策对房价进行了抑制,对房地产投资投机进行了打压。但我认为,政策只是“节流”的一方面,更重要的在于“开源”,也就是对投资渠道的疏导。那些沉默在民间的巨大资本,应该成为国家经济发展的重要力量,为之开放更多投资渠道,消除政策壁垒,才是抑制购房投资投机行为的根本途径。

                                            (评论人:浙江大学房地产研究中心 钱放)

 
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