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土地成交高溢价或将重新推高后期房价
发布日期:2012/10/8 9:38:44 信息来源:浙江大学房地产研究中心(本站) 浏览次数: 13310

     随着近几个月来的成交量上涨,开发商资金压力明显改观,在开发商资金缓解背景下,加之地方推地力度加大且优质地块增多,促使局部土地市场加速升温。9月21日,北京出让了通州和亦庄四宗地块,合计出让金额达到38.43亿元,尤其是通州地块溢价率超过120%,亦庄两块住宅用地成交价也均达到了合理土地价格上限,溢价率接近40%,大大超乎市场的预料。在房企1-8月销售业绩普涨以及整体资金面全面缓解的情况下,全国主要城市的土地市场也都象北京一样逐渐红火起来。据媒体报导,从9月5日-9月13日,万科、万达、恒大、招商、华润等品牌房企在全国土地市场频频出手,短短9天时间,10大房企买地金额就超过140亿元。与此同时,较之上半年,9月份住宅用地土地成交溢价率也大幅上升。9月6日,万科以33.06亿元竞得一合肥地块,溢价率为37.5%;9月12日,招商地产以8.86亿元竞得一上海地块,溢价率更是达到75%。而时隔半月,这一记录就被北京的120%溢价率打破。显然,进入9月份,土地市场升温已经非常明显。

     根据浙江大学房地产研究中心在9月份进行的一项《浙江省11个城市169个房地产项目开发进展与经营状况调查报告》的课题研究表明,商品住宅的价格构成主要由土地成本、开发成本、税收和开发企业利润等4部分构成,根据目前情况,建安成本和税收刚性较大,开发项目的利润空间已经接近正常利润水平,压缩空间不大,因此要降低商品住宅价格,主要应从降低土地成本上入手。而从进一步的研究表明,在商品住宅的成本构成中,地价与房价具有非常强的相关性,相关系数非常高。课题组通过对119个样本项目的数据进行回归分析,发现地价与房价的回归系数达到1.41( R2=0.7499),也就是说地价上升或下降1个百分点,房价随之上升或下降1.41个百分点,可见地价变化对房价影响非常之大,地价的上涨直接推动房价的上升。然而在目前的情形下,地方政府采取“饥渴式”的供地模式导致房企之间激烈竞地,造成了土地成交的高溢价,如果土地市场这一局面没有得到根本性改变,未来房价下降根本不可能实现。因为现在的高地价造就的必定是未来的高房价,高地价本就是高房价的主要推手。

     在“稳增长”和“稳房价”的双重政策目标下,如果政府要实现房价的长期合理回归,应该做到以下几点:第一,继续严格执行限购和限贷政策,必要时可以将此政策推广至全国;第二,地方政府应加大商品住宅市场的供应量,制定科学合理的土地供应计划,有计划地对市场释放土地,促进商品住宅市场的供需平衡;第三,政府要主动从土地收益中后退一点,大幅调低土地的成交限价,多推行“限房价竞地价”或“限地价竞保障房配建”土地竞拍模式;第四,加快推进房地产税、土地制度改革、住房双轨制等房地产调控的市场化机制建设。

 

                                           ( 评论人:浙江大学房地产研究中心 钱放

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